商業(yè)物業(yè)服務(wù)成本上漲的應(yīng)對舉措

欄目:行業(yè)資訊 發(fā)布時間:2015-08-07

       近年來物業(yè)服務(wù)費用的持續(xù)上漲給企業(yè)的運營帶來了巨大的壓力。有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)因入不敷出而撤出項目,還有些企業(yè)甚至破產(chǎn)倒閉。本文僅針對商業(yè)樓宇的物業(yè)服務(wù),結(jié)合筆者所在的上海商務(wù)中心物業(yè)管理有限公司的情況,與讀者一起探討在服務(wù)成本不斷上漲的形勢下企業(yè)可以采取的一些應(yīng)對之策。

商業(yè)樓宇物業(yè)服務(wù)費用上漲的主要原因
       筆者所工作的上海商務(wù)中心物業(yè)管理有限公司的服務(wù)對象是上海商務(wù)中心商圈,包括一幢40層的商務(wù)寫字樓、一幢6萬多平方米的大型商場及周邊地區(qū)。商業(yè)樓宇的物業(yè)管理有其特殊之處,一般來說,商業(yè)樓宇規(guī)劃體量大,設(shè)備設(shè)施復(fù)雜;內(nèi)部空間大,公共能耗用量大;內(nèi)部人流量大,服務(wù)層次上要求更高。正因這些特點,使得服務(wù)于商業(yè)樓宇的物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨著更大的生存壓力。
總結(jié)來看,物業(yè)服務(wù)成本上漲的原因可以歸結(jié)為以下四個方面:一是最低工資的上調(diào)和員工保險費用的調(diào)整使企業(yè)用工成本年年上升;二是能源費用價格的上漲使得企業(yè)運行成本直線上漲;三是設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)成本和專項服務(wù)外包費用水漲船高;四是法律法規(guī)、安全技術(shù)標準的強制實施推動維修成本節(jié)節(jié)上升。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的應(yīng)對之策
       面對如此嚴峻的局面,物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果仍舊墨守成規(guī),僅僅壓縮開支,降低服務(wù)質(zhì)量,不足以從根本上解決物業(yè)服務(wù)費用快速上漲這個難題。所以,物業(yè)服務(wù)企業(yè)要生存、要發(fā)展就必須拋開陳舊的經(jīng)營模式,引入科技管理手段和信息技術(shù),逐步由勞動密集型向知識密集型轉(zhuǎn)變,從服務(wù)提供者向服務(wù)組織者轉(zhuǎn)變,實現(xiàn)新的發(fā)展。
努力節(jié)能減耗,向管理要效益
       加強企業(yè)管理,做好財務(wù)成本的控制是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對成本上漲的首要任務(wù)。筆者所在的企業(yè)實行ISO9000質(zhì)量管理體系已經(jīng)有12年了,在方針目標的具體實施中,確立了增收節(jié)支指標,做到量化考核,收到了一定效果。正是這種事前有目標、事中有控制、事后有考核的管理方法在做好節(jié)能減排工作中發(fā)揮了十分重要的作用。商務(wù)中心商務(wù)大廈有40層,每個樓層公共走廊有照明燈46個,廁所燈9個,全年都是24小時開啟,每年用電達到17萬千瓦。經(jīng)過研究,我們在不影響照明的前提下,將廁所內(nèi)的燈改為6個,走廊內(nèi)的照明燈夜間改為聲控燈。樓層內(nèi)每間機房的照明燈在無人的情況下僅需開啟一盞。交易大廈和商務(wù)大廈內(nèi)共有開水爐23只,每只的功率為12千瓦/時,現(xiàn)全部接入BA自動控制,每天在工作時間自動開啟,除此之外時間段內(nèi)僅需開啟一臺。我們在兩座大廈的空調(diào)冷卻水系統(tǒng)中加增了分區(qū)閥門,使得兩幢大樓冷卻水分開循環(huán),大大減少了能源的消耗。同時,公司還采用科學(xué)合理的措施控制用電功率,為企業(yè)節(jié)約了大量電費。在設(shè)備技術(shù)進行改進的同時,我們加強對大廈內(nèi)業(yè)主客戶進行能源節(jié)約的宣傳,并加強巡邏,提醒用戶及時關(guān)閉窗戶,防止因空調(diào)冷熱氣外泄,影響空調(diào)效果而增加不必要的能源開支。經(jīng)過幾年的不懈努力,商務(wù)中心商圈的用電總量得到了有效控制,相比前幾年,用電量減少了二百多萬度。柴油的年消耗也從每年290噸下降到260噸左右,為公司節(jié)約了20多萬元的開支。
引進先進技術(shù),降低對人力的依賴
       現(xiàn)階段,作為勞動密集型行業(yè),物業(yè)管理對人力的依賴很大,而人工成本的大幅上漲又使企業(yè)不堪重負。事實上,增加物業(yè)管理工作的科技含量,提高管理質(zhì)量才能真正降低物業(yè)管理工作對人力的依賴,減少用工成本上漲對企業(yè)的影響。筆者所在公司管理的商務(wù)中心廣場地上停車場和地下車庫的管理人員原共有62名,但即使在這樣的人員配置情況下,仍經(jīng)常發(fā)生車輛停放混亂、車輛進出無序、收費管理困難的情況。對此,公司經(jīng)過多方考察、實地勘查和客戶調(diào)研,從去年起實施電子收費系統(tǒng)。經(jīng)過改造后,外來車輛借道穿行,營運車輛長時間占用停車位的現(xiàn)象得到了明顯的改善。車庫停車秩序和停車環(huán)境的顯著改善更得到了廣大業(yè)主客戶的認可,為公司的服務(wù)品質(zhì)起到了加分的作用。同時,商務(wù)廣場地上停車場和地下車庫的管理人員也由原來的62名減少到52名,一次性減少10人,為公司節(jié)省了一筆不小的人力成本支出。
       此外,公司還在大廈內(nèi)安裝了電子巡更系統(tǒng),對秩序維護員的巡邏進行有效的管理。這不僅提高了秩序維護員的巡邏質(zhì)量,使大廈內(nèi)更加安全,而且經(jīng)過人員整合,秩序維護人員的數(shù)量減少了,隊伍更精干了。實踐證明,科學(xué)合理地引進先進技術(shù)設(shè)備是降低物業(yè)管理公司成本的切實有效的方法和手段。
自己培養(yǎng)人才,合理配置人力
       由于物業(yè)管理從業(yè)人員的平均工資處于比較低的水平,公司無法以相對較高的價格從市場上招聘引進新的管理人員和技術(shù)骨干,所以,我們從公司實際出發(fā),制定新的人才戰(zhàn)略,分析需要怎樣的人來適合不同的崗位需求。同時,公司通過人力資源的整合,使管理人員、工程技術(shù)人員、普通員工和勞務(wù)工的人員配置達到最合理的組織體系結(jié)構(gòu),這樣既能使企業(yè)在短期內(nèi)降低用工成本,也可以使企業(yè)在長期發(fā)展中獲得成本優(yōu)勢。
       按照新的人才戰(zhàn)略,公司加強了對公司現(xiàn)有員工的培訓(xùn)力度。從20119月份開始,在近4個月的時間內(nèi)完成了17個課目的公司內(nèi)部培訓(xùn)任務(wù)。全部培訓(xùn)課程的課時為34個小時,參加人數(shù)達到1497 人次,81人次參加了試卷考試。我們還通過發(fā)放問卷調(diào)查的形式,及時掌握員工對培訓(xùn)課程的認知度。另外,公司鼓勵員工參加各種形式的職稱學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)。通過學(xué)習(xí),公司有兩人獲得了全國注冊物業(yè)管理師的證書。通過自己培養(yǎng)人才,公司不僅提高了現(xiàn)有員工隊伍的業(yè)務(wù)能力,提高了工作效率,而且節(jié)省了從市場上引進中高層人才和技術(shù)骨干所需要付出的高昂成本,減少了開支。
整合現(xiàn)有資源,挖掘員工潛能
       為了減少人員配置,降低成本,我們還因地制宜地對公司的班組設(shè)置進行了整合,將原來的電工、BA、機修、空調(diào)、電梯、鍋爐、總降、給排水班組等組合并成三個班組,每個修理工都執(zhí)有電工上崗證,將巡檢和維修保養(yǎng)工作相結(jié)合,有效地提高了工作效率。項目上設(shè)施設(shè)備原生產(chǎn)廠家的一些設(shè)備型號已沒有了配件,給維修工作帶來了很大的難度。但我們的設(shè)備維修人員自己動腦筋想辦法,通過各種途經(jīng)查找大量資料,自己動手,自行找到了修理方法和解決方案。一些原本外包給其它公司的維修保養(yǎng)項目,我們也嘗試自己進行維修保養(yǎng),既增強了維修人員的實際操作能力,也進一步提高了物業(yè)服務(wù)水平。僅此一項,我們每年就能為企業(yè)節(jié)約數(shù)十萬元的開支。
開展增值服務(wù),開辟發(fā)展新路
       物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入主要是物業(yè)服務(wù)費的收取,除此之外,通過各種渠道開展增值服務(wù)也是企業(yè)探索發(fā)展新路的又一舉措。筆者所在的公司服務(wù)的是商業(yè)樓宇,在夜間,廣場和車庫的使用率較低。如何充分利用我們的停車場資源,使其得到最大化的利用,成為擺在管理者的眼前的一個問題。通過嘗試,我們與公交公司進行合作,夜間為公交公司的車輛提供停放場所。這樣既不影響白天為商圈內(nèi)業(yè)主客戶提供服務(wù),又使停車場資源得到了充分利用,為企業(yè)增加了收入。
       此外,公司在商務(wù)大廈內(nèi)的秩序維護人員還為業(yè)主客戶提供上門清理廢舊物的業(yè)務(wù),在有效控制外來人員進入大廈的同時,也開辟了企業(yè)發(fā)展的新思路。今后,我們也將在這方面不斷探索,尋求新的拓展道路。
       除了以上提到的幾條對策,筆者認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)還需要更主動地與業(yè)主進行溝通,尤其是要做到企業(yè)收支透明,提高業(yè)主與物業(yè)夫妻也的信任程度,為物業(yè)服務(wù)費的適當調(diào)整做好鋪墊。