福建省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法

閩價服[2010]267號

各市、縣（區(qū)）物價局、建設(shè)局（房管局）：

 　現(xiàn)將《福建省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

      
    　　　　　　　　　　　　　福建省物價局　 福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

     　　　　　　　　　　　　　　　　二○一○年六月二十八日

福建省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法

第一條  為規(guī)范我省物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》及國家發(fā)改委、原建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法》規(guī)定，結(jié)合我省實際，制定本辦法。

第二條  本省行政區(qū)域內(nèi)，具有法定物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)服務(wù)區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的收費行為，適用本辦法。

第三條  本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對住宅、非住宅房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護、管理與服務(wù)，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，向業(yè)主所收取的費用。

第四條  政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐和價格歧視，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。

第五條  物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合法、合理、公開以及收費項目、標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量相符的原則。

第六條  物業(yè)服務(wù)收費實行統(tǒng)一政策、分級管理。省政府價格主管部門會同省房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)制定全省物業(yè)服務(wù)收費的政策，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)全省物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。市、縣、區(qū)政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。

第七條  物業(yè)服務(wù)收費區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

住宅（不含別墅、低密度聯(lián)排高檔住宅，下同）前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。其他物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。

第八條  實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費采用包干制形式，由市、縣政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)、類型、硬件設(shè)施、環(huán)境、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量等因素，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，經(jīng)成本監(jiān)審后，統(tǒng)一制定或調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費等級標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的等級收費基準(zhǔn)價格及其浮動幅度，并向社會公布。

新建住宅的具體物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)公布的指導(dǎo)價在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

前期物業(yè)服務(wù)合同期滿但未成立業(yè)主大會的，如服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)不變，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同期滿前一個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置進(jìn)行公示，合同期屆滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍提供不低于原先質(zhì)量的服務(wù)，若無專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主（以下簡稱“雙過半業(yè)主”）提出異議的，可繼續(xù)適用原服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)；如要調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)，則必須經(jīng)過雙過半業(yè)主同意，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在公布的指導(dǎo)價范圍內(nèi)重新約定。

合同履行期間，物業(yè)服務(wù)成本因政策性因素或服務(wù)項目和內(nèi)容發(fā)生較大變動時，如要調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置就物業(yè)服務(wù)成本變動情況進(jìn)行公示，并經(jīng)雙過半業(yè)主同意，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在公布的指導(dǎo)價范圍內(nèi)協(xié)商重新約定具體收費標(biāo)準(zhǔn)。

第九條  實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，未產(chǎn)生業(yè)主委員會的，采取包干制形式，由開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)買受人就服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)服務(wù)合同中約定；已產(chǎn)生業(yè)主委員會的，可以采取包干制或者酬金制等形式，由業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第十條  包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

酬金制是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定的比例或者約定數(shù)額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

第十一條  實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理利潤。

物業(yè)服務(wù)成本按照國家發(fā)改委、原建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)〈物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）〉的通知》規(guī)定，由人員費用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備日常運行維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用、辦公費用、固定資產(chǎn)折舊費以及經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費用組成。

實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。

第十二條  新建物業(yè)出售前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。同時在物業(yè)銷售時應(yīng)明示臨時管理規(guī)約并予以說明，對物業(yè)買受人遵守臨時管理規(guī)約應(yīng)予以書面承諾。

第十三條  物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用：業(yè)主自用的向業(yè)主收取；物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收?。还彩褂玫挠蓸I(yè)主按實分?jǐn)?，具體分?jǐn)傓k法由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主或者業(yè)主委員會在物業(yè)服務(wù)合同中約定。開發(fā)建設(shè)單位在房屋買賣合同中應(yīng)當(dāng)包含上述約定的內(nèi)容。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位委托代收費用的，可向委托單位收取代辦手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何名義向供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位收取物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施用房物業(yè)服務(wù)費用。

第十四條  物業(yè)服務(wù)收費按房屋所有權(quán)證登記的房屋建筑面積（不含與住宅配套的附屬間面積）收取。未辦理房屋所有權(quán)證的，物業(yè)服務(wù)費暫按房屋買賣合同標(biāo)明的建筑面積收取，房屋所有權(quán)證辦理后按登記面積結(jié)算，多退少補。尚未出售的，按房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)的房屋權(quán)屬登記面積收取。

第十五條  物業(yè)服務(wù)費用從物業(yè)交付買受人之日起按月收取。業(yè)主自愿預(yù)繳的除外。

前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)；已竣工未出售房屋的物業(yè)服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)；出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)；開發(fā)建設(shè)單位售房時承諾減免物業(yè)服務(wù)費的，減免部分的物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第十六條  物業(yè)已交付買受人，但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)配套設(shè)備設(shè)施尚未完備或未交付使用的，其物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適當(dāng)下浮。實行政府指導(dǎo)價的具體浮動辦法由市、縣政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門制定；實行市場調(diào)節(jié)價的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商。前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費標(biāo)準(zhǔn)與下浮后實際收費標(biāo)準(zhǔn)的差額部分由建設(shè)單位承擔(dān)。

第十七條  業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定足額交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，已成立業(yè)主大會的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，原業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)服務(wù)費用結(jié)算至產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的當(dāng)月止。

第十八條  物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制方式的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年至少一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，同時接受業(yè)主或者業(yè)主大會的質(zhì)詢。

第十九條  物業(yè)服務(wù)費用實行酬金制方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。審計費用的承擔(dān)方式經(jīng)業(yè)主大會通過，由業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第二十條  利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，必須遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）等規(guī)定，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會同意后，按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會決定使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與經(jīng)營的，按雙方合同約定處理。

第二十一條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)接受委托實施物業(yè)服務(wù)相應(yīng)收取服務(wù)費用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

第二十二條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與委托服務(wù)的業(yè)主雙方約定。

第二十三條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)對同一物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)同一時間交付且同一使用性質(zhì)和同一類型的物業(yè)服務(wù)收費，應(yīng)按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)收取，不得以任何形式采取價格歧視。

第二十四條　各級政府價格主管部門要加強對實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)管，認(rèn)真組織實施物業(yè)服務(wù)收費定價成本監(jiān)審工作，同級房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)配合價格部門開展工作。

第二十五條  各級政府價格和房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)加強對實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)行為的引導(dǎo)與規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)相關(guān)主體合理約定收費及有關(guān)事項。

第二十六條  物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家發(fā)展改革委、原建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定》要求，做好明碼標(biāo)價工作。

第二十七條  價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督和檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反國家和本省物業(yè)管理法規(guī)及有關(guān)價格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由房地產(chǎn)行政主管部門和價格主管部門按職能分工分別依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定予以處罰。

第二十八條  各設(shè)區(qū)市價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門可依據(jù)本辦法制定具體實施辦法，并報省物價局、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳備案。

第二十九條　本辦法由省物價局和省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳按各自職責(zé)負(fù)責(zé)解釋。

第三十條  本辦法自2010年8月1日起執(zhí)行?！陡＝ㄊ∥飿I(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》（閩價房[2007]31號）同時廢止。