良好的承接驗(yàn)收造就成功的物業(yè)管理

欄目：行業(yè)資訊 發(fā)布時(shí)間：2015-08-07
       摘要 : 《物業(yè)管理?xiàng)l例》 的頒布實(shí)施，讓物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展走出長(zhǎng)期的困惑，明確了物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展方向。條例為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供了七項(xiàng)根本的制度，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)最有利但在以往實(shí)踐中最輕易為人們遺忘的就是承接驗(yàn)收制度。本文從承接驗(yàn)收的概念入手，論述了物業(yè)管理企業(yè)如何在工作中與業(yè)主、開(kāi)發(fā)企業(yè)做好承接驗(yàn)收工作。

       《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施，讓物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展走出長(zhǎng)期的困惑，明確了我們的發(fā)展方向。條例為我們行業(yè)的發(fā)展提供的七項(xiàng)根本的制度，筆者認(rèn)為對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)最有利但在以往實(shí)踐中最輕易為人們遺忘的就是承接驗(yàn)收制度。

       通常與物業(yè)管理相關(guān)的樓宇驗(yàn)收有三次，第一次是工程竣工驗(yàn)收，第二次是我們所謂的承接驗(yàn)收，第三次是對(duì)業(yè)主交房時(shí)的交房驗(yàn)收。而在這三次驗(yàn)收中物業(yè)管理企業(yè)所扮演的角色及其重要性是不一樣的。竣工驗(yàn)收的主體是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，側(cè)重于樓宇主體、基礎(chǔ)的檢查，通常輕易為物業(yè)管理企業(yè)所忽視。但其實(shí)竣工驗(yàn)收應(yīng)該作為物業(yè)管理企業(yè)前期介入的工作項(xiàng)目之一，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該主動(dòng)參與并協(xié)助開(kāi)發(fā)建設(shè)單位驗(yàn)收。通過(guò)竣工驗(yàn)收達(dá)到對(duì)項(xiàng)目主體、基礎(chǔ)的建設(shè)情況的熟悉及對(duì)工程質(zhì)量做到心中有數(shù)。對(duì)業(yè)主的交房驗(yàn)收，其主體是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主。但我認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)也不應(yīng)該泰然置身事外，而應(yīng)該積極地與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行有效的溝通，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位認(rèn)真對(duì)待，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即解決。相對(duì)于以上兩種類型的驗(yàn)收而言，承接驗(yàn)收則無(wú)可置疑地以物業(yè)管理企業(yè)為主體。良好的承接驗(yàn)收將為成功的物業(yè)管理奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。

一、承接驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)公共部位、公用設(shè)施設(shè)備的全面檢查驗(yàn)收

       物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)真負(fù)責(zé)的承接驗(yàn)收是贏得業(yè)主信任的第一項(xiàng)重要工作。我們知道，前期物業(yè)管理有一個(gè)重要的特征，那就是業(yè)主無(wú)法參與選聘物業(yè)管理企業(yè)的過(guò)程，而是由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位代替業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè)。在這種情況下，由于目前物業(yè)管理市場(chǎng)的不成熟，而且物業(yè)管理招投標(biāo)制度貫徹落實(shí)不到位，則有可能使業(yè)主產(chǎn)生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的不信任。不信任的后果則可能在日后的物業(yè)管理過(guò)程中小事化大，一些本可避免的矛盾和糾紛的產(chǎn)生成為必然。物業(yè)管理若欲贏得業(yè)主的信任，就必須在實(shí)際工作中切實(shí)地以保障業(yè)主的根本利益為出發(fā)點(diǎn)，逐步培養(yǎng)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的信任。而業(yè)主無(wú)法參與但又非常重要的承接驗(yàn)收便是物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主表明態(tài)度的最好時(shí)機(jī)。

       以保障業(yè)主利益為出發(fā)點(diǎn)，認(rèn)真做好承接驗(yàn)收工作。從實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，業(yè)主在收房時(shí)普遍由于專業(yè)知識(shí)的缺乏或時(shí)間緊迫或意識(shí)不到位等原因，往往在收房時(shí)只會(huì)對(duì)自己的專有部分做粗略的檢查和驗(yàn)收，而很少有人會(huì)關(guān)注整個(gè)物業(yè)的公共部位及共用的設(shè)施設(shè)備。一些存在的問(wèn)題可能因?yàn)闃I(yè)主的大意而忽視，但這種忽視肯定是暫時(shí)的。我們常說(shuō)住宅與酒店的最大區(qū)別就在于: 我們住酒店一般都是短暫的一兩天，對(duì)于酒店里的任何問(wèn)題，只要不影響我們短暫的住宿，可能都會(huì)為我們所容忍。而住宅則完全不一樣，很多人是傾其上半生的積蓄買(mǎi)房度過(guò)下半生，換誰(shuí)都會(huì)對(duì)其中任何細(xì)節(jié)斤斤計(jì)較。即便是因?yàn)闃I(yè)主的專業(yè)知識(shí)缺乏暫時(shí)發(fā)現(xiàn)不了的問(wèn)題在以后的長(zhǎng)期使用過(guò)程中亦會(huì)逐步暴露。作為管理者，物業(yè)管理企業(yè)是代表全體業(yè)主在入住前進(jìn)行承接驗(yàn)收，認(rèn)真做好驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)不可推卸的責(zé)任和應(yīng)盡的義務(wù)。

二、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)引導(dǎo)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位正確熟悉、面對(duì)承接驗(yàn)收

       開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)承接驗(yàn)收的熟悉往往決定承接驗(yàn)收工作的成敗。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)承接驗(yàn)收的正確熟悉會(huì)使驗(yàn)收工作得以順利開(kāi)展，非凡是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)承接驗(yàn)收的重視將使驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題得以妥善解決。在實(shí)際工作中承接驗(yàn)收的開(kāi)展并不理想，很多開(kāi)發(fā)建設(shè)單位由于沒(méi)有正確的熟悉難以認(rèn)真面對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行的規(guī)范的承接驗(yàn)收，甚至惡意干擾。因?yàn)樗麄冋J(rèn)為已經(jīng)順利通過(guò)竣工驗(yàn)收而沒(méi)有必要再做承接驗(yàn)收，或是對(duì)物業(yè)管理企業(yè)細(xì)致入微的逐項(xiàng)檢查難以理解，甚至覺(jué)得物業(yè)管理企業(yè)有意為難。

       事實(shí)上，作為物業(yè)管理企業(yè)我們通常所關(guān)注的承接驗(yàn)收應(yīng)該是物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備。至于開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)專有部分的驗(yàn)收，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該不折不扣地站在業(yè)主的立場(chǎng)上督促開(kāi)發(fā)建設(shè)單位為他們仔細(xì)檢查，從地面、墻面、頂面，開(kāi)關(guān)、插座逐個(gè)試電，所有五金件的檢查，通水通球?qū)嶒?yàn)、打壓，櫥衛(wèi)閉水等工作，多數(shù)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)此極不以為然。所以擺在物業(yè)管理企業(yè)面前的首要問(wèn)題是如何引導(dǎo)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位正確熟悉、面對(duì)驗(yàn)收工作，并妥善處理驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，盡量減少業(yè)主收房時(shí)可能存在的瑕疵。

       物業(yè)管理企業(yè)對(duì)公共部位、共有設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)日后正常開(kāi)展物業(yè)管理工作之必須，因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)工作的重點(diǎn)在共有設(shè)施設(shè)備的維護(hù)。假如共有設(shè)施設(shè)備本身存在缺陷或因?yàn)槠渌虿荒苷Ｍ度?，?shì)必直接導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)無(wú)法正常開(kāi)展管理工作，無(wú)法正常地為業(yè)主提供服務(wù)，更談不上為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的讓業(yè)主滿足的服務(wù)。另一方面，共用設(shè)施設(shè)備的缺陷必將導(dǎo)致[FS:PAGE]物業(yè)管理企業(yè)管理上不可控制的因素增加，輕則增加管理成本，重則引發(fā)管理責(zé)任事故，給業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)造成直接經(jīng)濟(jì)損失甚至難以彌補(bǔ)的安全責(zé)任事故，其后果無(wú)法預(yù)料。

三、承接驗(yàn)收最理想的結(jié)果: 業(yè)主、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)三贏

       業(yè)主的根本利益得到保障。在物業(yè)管理企業(yè)全面、認(rèn)真、負(fù)責(zé)的承接驗(yàn)收并得到開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的積極配合整改后，業(yè)主房屋存在的若干問(wèn)題在收房前得到及時(shí)的處理，毫無(wú)疑問(wèn)為業(yè)主日后順利地裝修入住奠定良好的基礎(chǔ)，減少了許多不必要的麻煩。此謂“一贏”。

       開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的美譽(yù)度和品牌形象得到提升。許多工程質(zhì)量方面的問(wèn)題，即便是因?yàn)闃I(yè)主缺乏相應(yīng)專業(yè)知識(shí)短期內(nèi)可能不會(huì)發(fā)現(xiàn)，但長(zhǎng)期的入住后必然會(huì)逐步暴露，業(yè)主肯定會(huì)向開(kāi)發(fā)建設(shè)單位要個(gè)說(shuō)法。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位無(wú)理由回避而必須面對(duì)，不但要費(fèi)力解決問(wèn)題，而且若干問(wèn)題的暴露會(huì)給業(yè)主造成對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的不信任，其直接后果就是美譽(yù)度的下降。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位可謂“賠了夫人又折兵”。反之，若能在交房前積極配合物業(yè)管理企業(yè)做好承接驗(yàn)收，屆時(shí)交到業(yè)主手里的是無(wú)可挑剔的放心房，則開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的美譽(yù)度及品牌形象自然得到提升。此謂“二贏”。

       物業(yè)管理企業(yè)的后續(xù)管理工作得以順利開(kāi)展。交房后面對(duì)業(yè)主在使用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的種種問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)無(wú)法簡(jiǎn)單的對(duì)業(yè)主解釋問(wèn)題的產(chǎn)生皆為開(kāi)發(fā)建設(shè)單位之過(guò)。況且目前普遍存在的建管不分的局面無(wú)法讓業(yè)主不把物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位混為一談。眾多問(wèn)題無(wú)法及時(shí)解決必然造成業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的抱怨和失望，盡管有些問(wèn)題物業(yè)管理企業(yè)確實(shí)是替開(kāi)發(fā)建設(shè)單位受過(guò)。究竟冤還是不冤？難以一概而論。若謂之冤，問(wèn)題確實(shí)是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位造成的，但物業(yè)管理企業(yè)成了替罪羊。若謂之不冤，物業(yè)管理企業(yè)未按 《物業(yè)管理?xiàng)l例》 開(kāi)展規(guī)范的承接驗(yàn)收，消極的不作為，受過(guò)則理所當(dāng)然。反之，在認(rèn)真負(fù)責(zé)的承接驗(yàn)收后，盡可能地把問(wèn)題處理于業(yè)主收房前，業(yè)主入住后問(wèn)題少了，物業(yè)管理企業(yè)工作自然輕松，矛盾糾紛自然減少。物業(yè)管理企業(yè)才有可能、有時(shí)間在如何提高服務(wù)品質(zhì)方面下工夫，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的滿足度自然提高。此謂“三贏”。

       良好的承接驗(yàn)收使物業(yè)管理企業(yè)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主達(dá)到“三贏”的理想境地，造就了成功的物業(yè)管理，何樂(lè)而不為之？