新形勢(shì)下設(shè)備設(shè)施管理的創(chuàng)新與思考

新形勢(shì)下設(shè)備設(shè)施管理的創(chuàng)新與思考

隨著改革開(kāi)放的不斷深入，全國(guó)各地經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展。體現(xiàn)城市發(fā)展的一棟棟大樓拔地而起，當(dāng)我們?cè)跒閲?guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展而驕傲的時(shí)候，我們是否意識(shí)到作為物業(yè)服務(wù)人的擔(dān)子更重了，一棟棟現(xiàn)代化的大樓所包含的新技術(shù)、新材料、新設(shè)備、新工藝，都是對(duì)我們物業(yè)服務(wù)人的新挑戰(zhàn)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中你是否有能力駕馭這些建筑管理，從而保證大樓的安全有效運(yùn)行。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，確實(shí)是新的課題。另一方面，工程專業(yè)技術(shù)人員缺乏，讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接新項(xiàng)目的能力降低，而工程專業(yè)技術(shù)人員薪酬價(jià)位的快速提高，則推高了物業(yè)管理的成本，削弱了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

那么，如何破解這個(gè)課題？出路唯有創(chuàng)新，只有創(chuàng)新才是物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力源泉。東湖物業(yè)在提高設(shè)備設(shè)施管理能力，提高市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力等模式創(chuàng)新上，主要有以下幾個(gè)方面探索：

制創(chuàng)新理念

面對(duì)專業(yè)技術(shù)人員相對(duì)缺乏、專業(yè)技術(shù)人員成本高的實(shí)際狀況，我們采取了分散和集中相結(jié)合的管理模式。

所謂分散，就是將各個(gè)專業(yè)的技術(shù)骨干，分散在不同的項(xiàng)目中，特別是大項(xiàng)目配備比較充足的技術(shù)骨干，一方面能夠保證大項(xiàng)目的運(yùn)行，一方面可以分擔(dān)人員成本。

所謂集中，則是將分散在各個(gè)管理項(xiàng)目專業(yè)技術(shù)人員的人力資源加以集中管理。由公司總工程師牽頭，組織各專業(yè)技術(shù)人員根據(jù)各自的專業(yè)，分別參加公司組織的強(qiáng)、弱電，暖通、給排水，鍋爐，空調(diào)，消防等若干專家團(tuán)隊(duì)。集中學(xué)習(xí)技術(shù)、集中破解管理難題、集中技術(shù)攻關(guān)、集中提供技術(shù)服務(wù)。

這些專家團(tuán)隊(duì)，主要發(fā)揮以下作用：公司有新項(xiàng)目需要現(xiàn)場(chǎng)踏勘時(shí)，專業(yè)人員對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行專業(yè)的評(píng)估，提出管理方案的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)；在日常管理中，除了保證自己所在項(xiàng)目的設(shè)備設(shè)施管理外，還在公司管理范圍內(nèi)開(kāi)展專業(yè)診斷，對(duì)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行中產(chǎn)生的故障、疑難雜癥進(jìn)行分析，排除故障；開(kāi)展設(shè)備設(shè)施新設(shè)備、新技術(shù)、新工藝、新材料的管理和應(yīng)用課題研究，對(duì)課題成果在公司內(nèi)予以應(yīng)用；建立和完善公司的設(shè)施設(shè)備管理技術(shù)手冊(cè)，將理論成果有針對(duì)性地融入到公司設(shè)備設(shè)施管理的日常運(yùn)營(yíng)之中。此外，對(duì)優(yōu)秀課題成果則選送到專業(yè)雜志上去發(fā)表，在專業(yè)領(lǐng)域予以推廣。

技術(shù)在不斷地進(jìn)步，新的設(shè)備、新技術(shù)不斷涌現(xiàn)，設(shè)備設(shè)施管理專業(yè)人員，也需要在實(shí)際工作中不斷地豐富理論和實(shí)踐知識(shí)，更需要不斷提高專業(yè)水平，不斷了解先進(jìn)管理技術(shù)和方法手段。專家團(tuán)隊(duì)每年有計(jì)劃地開(kāi)展新技術(shù)、新設(shè)備、新材料的使用和管理流程的研究，不斷提高專業(yè)技術(shù)人員的技術(shù)水平，提高公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

專業(yè)技術(shù)人才培訓(xùn)體系

設(shè)備設(shè)施管理的關(guān)鍵在于人，人才的培訓(xùn)體系，是支撐公司管理目標(biāo)、管理理念、管理體系實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)。設(shè)備設(shè)施的管理，由于建筑物設(shè)備設(shè)施的復(fù)雜性，技術(shù)性、人員的培訓(xùn)、培養(yǎng)就更尤為重要。

首先，推行工程技術(shù)人員職業(yè)資格考試和等級(jí)提高考核制度，鼓勵(lì)專業(yè)工程技術(shù)人員參加技術(shù)等級(jí)晉升培訓(xùn)，跨專業(yè)培訓(xùn)，實(shí)施技術(shù)等級(jí)培訓(xùn)，技術(shù)等級(jí)與崗位薪資相掛鉤。調(diào)動(dòng)專業(yè)技術(shù)骨干的技術(shù)升級(jí)以及跨專業(yè)培訓(xùn)的積極性和學(xué)習(xí)的自覺(jué)性。

其次，給不同等級(jí)的技術(shù)專業(yè)人員專項(xiàng)工程技術(shù)津貼。我們對(duì)中級(jí)工以上的工程人員，分不同的技術(shù)等級(jí)，分別給予專項(xiàng)技術(shù)津貼。鼓勵(lì)工程人員熱愛(ài)崗位、努力學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)，積極參加專業(yè)技能等級(jí)晉升的考試。

再次，試行“專業(yè)首席工程師”掛牌上崗制度，發(fā)揮專業(yè)首席工程師在本專業(yè)的引領(lǐng)作用；專業(yè)首席工程師作為在本專業(yè)的帶頭人，帶領(lǐng)本專業(yè)的技術(shù)人員開(kāi)展技術(shù)革新、技術(shù)改造、開(kāi)展QC活動(dòng)解決實(shí)際問(wèn)題。充分發(fā)揮各專業(yè)骨干在設(shè)施設(shè)備技術(shù)管理團(tuán)隊(duì)中的作用，全面提升企業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的整體技術(shù)水平。

第四，對(duì)操作、維修員工，則開(kāi)展校企合作，充分利用現(xiàn)有大中專學(xué)校資源，針對(duì)性的培養(yǎng)工程操作工人、維修工人。公司每年開(kāi)展工程維修人員設(shè)施設(shè)備管理培訓(xùn)和技術(shù)比賽，營(yíng)造比技術(shù)、學(xué)技術(shù)，和相互幫助的良好氛圍。

預(yù)見(jiàn)性管理創(chuàng)新服務(wù)

設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行貴在防患于未然，在設(shè)備設(shè)施全生命周期管理過(guò)程中，嵌入預(yù)見(jiàn)性管理的創(chuàng)新服務(wù)，是保證設(shè)備設(shè)施安全、有效運(yùn)行和延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施生命周期的創(chuàng)新管理服務(wù)模式。

預(yù)見(jiàn)性管理，就是運(yùn)用對(duì)各類設(shè)備日常運(yùn)行中運(yùn)行數(shù)據(jù)和維護(hù)數(shù)據(jù)的收集，以及故障因果關(guān)系分析、匯總，將總結(jié)出的規(guī)律或經(jīng)驗(yàn)納入預(yù)防性維護(hù)計(jì)劃中。通過(guò)建立預(yù)知可能的失效模型，合理調(diào)整運(yùn)行方式和運(yùn)行參數(shù)，將設(shè)備故障率控制在最低范圍內(nèi)。

在實(shí)施過(guò)程中，根據(jù)預(yù)見(jiàn)性管理原理，我們將所有可能出現(xiàn)瑕疵的環(huán)節(jié)進(jìn)行預(yù)先防范，將所有的維護(hù)控制環(huán)節(jié)前置，也就是將通過(guò)前置性的維護(hù)控制，開(kāi)展預(yù)防性維修、前置性更新和養(yǎng)護(hù)，避免了可能出現(xiàn)的故障，降低了設(shè)備設(shè)施的故障率，報(bào)修率，提高了客戶的滿意率。同時(shí)由于實(shí)施了預(yù)防性維修，大大降低了維修成本。由于設(shè)施設(shè)備一直處于維護(hù)、保養(yǎng)當(dāng)中，它的損壞率、零件更新率大大下降。

設(shè)備設(shè)施管理的節(jié)能減排

設(shè)備設(shè)施的節(jié)能減排工作是設(shè)備設(shè)施管理的重要內(nèi)容。針對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)，在節(jié)能減排方面采取了管理節(jié)能和技術(shù)節(jié)能兩手抓；堅(jiān)持節(jié)能必須在不降低物業(yè)服務(wù)品質(zhì)和設(shè)施設(shè)備良好運(yùn)轉(zhuǎn)的前提下的節(jié)能原則，做到節(jié)能不犧牲舒適環(huán)境，不抑制正常需求；通過(guò)提高能量效率，設(shè)備改造、強(qiáng)化管理、引進(jìn)新技術(shù)、利用再生資源等多種措施降低能耗和服務(wù)成本，取得顯著成果。我們來(lái)看兩個(gè)案例：

一個(gè)是我們管理的一座大廈，一座建筑面積10.8萬(wàn)平方米的智能化大樓，空調(diào)的能耗占該大廈用電量的68%。我們通過(guò)管理節(jié)能的方法，開(kāi)展節(jié)能降耗活動(dòng)。首先，我們分析幾年來(lái)大廈空調(diào)開(kāi)機(jī)、溫度、當(dāng)天天氣氣溫等參數(shù)，反復(fù)排序，分析出空調(diào)處水位溫度和環(huán)境溫度以及天氣氣溫的關(guān)系；接著，研究空調(diào)運(yùn)行中新風(fēng)控制的方法，設(shè)定了大廈新風(fēng)供應(yīng)的最優(yōu)點(diǎn)；然后，根據(jù)分析以及一年時(shí)間的實(shí)踐認(rèn)證，制定出了一套在不同天氣氣溫的條件下空調(diào)機(jī)組開(kāi)機(jī)時(shí)間和開(kāi)機(jī)臺(tái)數(shù)的方法。這套方案保證了大廈在有效工作時(shí)間空調(diào)溫度和新風(fēng)量達(dá)到最優(yōu)，更使大廈的中央空調(diào)的電耗大幅下降。

一個(gè)是技術(shù)改造的節(jié)能活動(dòng)。我們所服務(wù)的一個(gè)工業(yè)園區(qū)通過(guò)水池廢水利用、地面草坪和屋頂草坪自動(dòng)噴灌等措施開(kāi)展節(jié)水活動(dòng)。該工業(yè)園區(qū)有一個(gè)很大的水池作為景觀水池，水池中魚、龜、鴛鴦、綠頭鴨共生一池。同時(shí)工業(yè)園區(qū)又有較大面積的綠化，包括7000多平方米的屋頂綠化。以前，為了保持景觀水池的清潔，經(jīng)常要將水池中的廢水抽調(diào)，用自來(lái)水補(bǔ)充。綠化也是用自來(lái)水進(jìn)行澆灌。我們建立了一個(gè)自動(dòng)噴灌和綠化澆灌系統(tǒng)。首先做了一個(gè)過(guò)濾池，在過(guò)濾池后端安裝一個(gè)水泵，通過(guò)管道將水池的廢水用來(lái)對(duì)地面草坪和屋頂花園的綠化進(jìn)行自動(dòng)噴灌。而后，用自來(lái)水對(duì)水池進(jìn)行新水補(bǔ)充從而形成一個(gè)循環(huán)系統(tǒng)。由此，達(dá)到了水池清澈，園區(qū)綠化郁郁蔥蔥的良好生態(tài)環(huán)境。同時(shí)，每年減少水費(fèi)支出3萬(wàn)余元，更主要的是在園區(qū)中樹立了一種節(jié)能減排的良好風(fēng)尚。

設(shè)備設(shè)施的管理，雖然面臨很多的困難，但是通過(guò)創(chuàng)新或者說(shuō)唯有創(chuàng)新，必將推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)備設(shè)施管理不斷發(fā)展。